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刘爱明:城市更新下产业地产怎么做?
文章来源:观点地产网作者:时间:2018/10/19 0:00:00

刘爱明:原万科企业股份有限公司执行副总裁、上海区域总经理。加盟万科前,曾任中国海外建筑(深圳)有限公司董事总经理、中海地产股份有限公司副总经理。后担任中城新产业控股有限公司董事长职务。

光盯着大树是很危险的,希望形成一个良好的产业生态,做一个产业服务平台,这样产业地产的问题才能解决,否则就是伪命题。

刘爱明:刚才谈到转型的问题,我估?#39057;?#20170;天我们很多开发商还是看不起物业公司,但是未来很多房地产开发公司的利润不一定有物业公司高。转型的公司下一步也许会更精彩、更赚钱。

我今天跟大家分享另外一个案例,因为我个人做房地产也有二十几年,现在转型做产业,今天跟大家分享城市更新下产业应该怎么做。

现在城市更新的核心已经变了,它本质上已经不是房地产开发,我经常?#25285;?#25105;们做商业地产,它的核心是运营,如果没有运营,你那个商业没有价?#25285;?#23427;跟住宅不一样,住宅买了地、盖了房子卖?#21496;?#23436;事,而商场在房子盖起来之后问题才开始,甚至你开张的那天问题才开始。产业和商业也一样,所以我们说产业升级是城市更新的核心驱动与内在动力。深圳当年也是被动搞升级的,被动做高科技,一路发展成今天的产业,不管主动还是被动,你?#23478;?#36208;上这条路,城市产业总是要升级,所以这是城市更新的一个核心的驱动与内在的动力。

一个城市产业升级怎么升?昨天有一个记者采访我,说东莞有工改工的政策,我说东莞如果光承接深圳的产业转移,它是成功不了的,产业也不会在那里聚集,产业聚集有它的规律。

我们做了一个服务平台叫[email protected]。我们谈的产业升级,?#19994;?#31572;案是从客户的角度出发,我们要想客户的痛点是什么,这些产业为什么在一起,我们问那些企业家,企业?#19994;?#30171;点是什么?产业聚集一个最大的理由就是大家聚集起来生意能不能好做,这才是核心我们要谈的话题。如果你不回答这个问题,产业聚集不了。我们的核心希望打造一个生态,资金、技术、人才、市场是我们要谈的,我们希望从这一块来打造一个服务平台,来完成一个产业集聚。

我下面通过一些案例来给大家做一个介绍。这一块我不细?#25285;?#25105;?#20154;?#19968;个观点。

谈到产业集聚,谈到我们打造一个产业生态,其实不同的产业是不一样的,可能?#19994;?#21019;业起点不一样,?#19994;?#25152;有的园区产业都是单一的,我做不了大杂烩的东西,我不知道大杂烩的园区能提供什么服务。经常有人问我,你跟别人有什么区别,我觉得这是一个区别,就是我只会做单一的园区,?#28909;?#35828;智能制造,?#19994;?#22253;区就只做智能制造,我能给大家提供他们需要的服务,不同的行业需要的服务是不一样的,这个我们称为产业服务,这都是我们有所区别的。

这是我们和碧桂园合作的一个项目,半年完成了25万平米的招商,?#23548;?#19978;我并没有做招商,我一?#27604;?#20026;招商是一个伪命题,你们仔细想想,你凭什么招商?你有什么理由去招商,说服客户到你这儿来?你说政策优惠、税收优惠,那不是你的,那是政府的。除此以外你还有?#35009;词侄危?#20320;说我搞?#31243;謾?#25630;商业服务,这是一个理由,但是还不充分。招商仅仅是政府行为,企业无法招商,因为你没有理由吸引企业到你的园区来。

所以在这一块,我做了一个产业生态,我们做了人才中心,做影响力中心,做物联网服务,做国家研发中心,我们搞职业教育机构,搞加速器、中试研发。现在我们跟碧桂园正在谈,要在这里做物联网的交易市场,这是产业生态非常重要的部分,把这个做起来了,企业自然就来了。

机器人也是一个行业,我为了做机器人的产业生态,我在宝安租了40万平米的厂房,在东莞又租了40万平米的厂房,全部做智能制造。谈产业生态,要把很多的资源放到你的园区,这样慢慢形成产业的服务能力,否则这些服务平台无法支撑。

我想重点讲一下生物医学方面,我们做一个产业首先从它的产业链开始,为什么这些企业要聚集在一起?你把这个产业链研究出来,例如说对医疗器?#36947;此担?#20174;技术研发到动物实验、临?#24425;?#39564;、检验检测、拿许可证、生产、销售等等,这个?#26041;?#30340;痛点是什么?

给大家举个例子,有一个政府的园区也是国家级的,获批了十来年,位置还不错,但是做得一般。它为什么做得一般呢?我问他,你这里有动物实验室吗?他说没有。我?#30340;?#27809;有动物实验室,人家为什么到你这里来?这当中是一个生态的概念,政府只关注招大企业,最好都是华为、腾讯,但?#21069;?#22823;企业放在一起能成为一个园区吗??#23548;?#19978;不成为一个园区。我经常举例,就像一个森林只有大树,这是一个怪物,自然界没有只有大树?#32435;?#26519;,下面要有灌木、花花草草。这个动物实验室政府不愿意做,因为它没有产?#25285;裁?#26377;税收,它只是一个服务平台,但是它?#35789;?#36825;个生态链非常重要的一环,你不做它,你的参天大树就长不起来,形不成产业集聚。我们打造产业生态,就是希望把这套服务做出来。

这是我打造?#32435;?#29289;医学方面的一个公共服务平台,从科研开始到工业设计、检验检测。大家知道医疗器械的最终使用者是医生,但是你没拿到许可证,你的产品是进不了医院的,所以我引进了这样一个医疗器械的检测机构过来,这个机构比较小,?#35009;?#26377;什么产?#25285;?#20294;是它能吸引更多的企业过来,这对一个产业生态的形成非常重要。包括动物实验、临?#24425;?#39564;、注册?#29616;?#31561;等。

我们在深圳做动物实验室,我们要做公共的实验室,我们的客户是中小企业,他们也建不起实验室,我们搞公?#24425;?#39564;室给大家用,这对企业来说是非常关键的,没有这些东西你谈招商是很难的。我们有专家团队,还有资金、人才、市场。就是用这套逻辑把这些资源联系起来,然后做一个医疗器械园区,企业愿意跟着你走,因为你真能帮到他做生意。

我们有一个航空航天的园区,在机场附近,有两栋写字楼是做这个产业的。

因为时间的关系,我就重点给大家讲一下产业生态,最后举一个例子,可以帮助大家理解。全中国只有深圳能造?#21482;?#19978;海和?#26412;?#36896;不出来,是上海和?#26412;?#27809;有生产?#21482;?#30340;核心技术吗?不是,而是因为?#21482;?#26377;一大堆的东西,需要很多产业链配套,深圳是全球智能产业链的制造中心,这是深圳的优势。我们说华强北是山寨,但是山寨也是一个敏捷制造,你没有这个能力怎么能那么快把它山寨出来?所以它是一个能力。

这带来的竞争力很大,大家不要小看,我跟硅谷的一帮人开会,他们?#28304;?#30086;成功感到不太服气,觉得自己的技术更牛。但是硅谷的产品设计出?#35789;?#22312;深圳生产的,生产完之后再运回美国测试,测试完了之后迭代的第二代产品再到深圳生产,就这个迭代的时间就比大疆晚了半年,这就是产业生态带来的优势。你可能说大疆的成功是因为某个技术,?#37096;?#20197;这么?#25285;?#20294;是我更愿意说大疆的成功是得益于深圳良好的产业生态,没有这个产业生态,这个大树长不出来。

所以我们光盯着大树是很危险的,希望形成一个良好的产业生态,做一个产业服务平台,这样产业地产的问题才能解决,否则就是伪命题。

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